sabato 18 dicembre 2010

5 semplici regole per trovare casa sul web in modo sicuro


Cerca


Cerca l’annuncio su un portale immobiliare “riconosciuto”.
I siti web immobiliari sono molti e variegati. Alcuni sono la trasposizione su web di grandi insegne che possiamo trovare anche sulla strada; altri sono aggregatori di annunci, siti cioè che non raccolgono in prima persona gli annunci di vendita o di affitto, ma li replicano da altri portali. Ci sono poi i siti di annunci gratuiti che fra le varie categorie di cui si occupano (dalle automobili ai biglietti per concerti, dagli elettrodomestici ai giocattoli) ospitano anche annunci di vendita o affitto di immobili. Una quarta categoria è quella dei siti di singole agenzie immobiliari che propongono anche sul web gli immobili del loro portafoglio e, infine, ci sono i grandi portali su cui singole agenzie immobiliari, privati o, ancora una volta, i gruppi immobiliari o anche alcuni privati pubblicano i loro annunci di vendita o di affitto.
La prima cosa da fare quando si cerca casa sul web è partire da un sito che sia conosciuto e riconosciuto. Anche se l’acquisto non si concluderà via web, ciononostante si deve essere certi di operare su una piattaforma che, in caso di necessità, ci sappia aiutare e che corrisponda ad una realtà aziendale verificabile.
Indipendentemente dal fatto che i siti su cui stiamo operando siano, per chi pubblica l’annuncio, gratuiti o a pagamento, è importante che questi proteggano il loro utente e gli garantiscano sicurezza. I dati eventualmente richiesti dal sito per la registrazione (ad esempio per ricevere le segnalazioni di annunci corrispondenti alla ricerca che ci interessa), devono essere trattati nel massimo rispetto delle regole sulla privacy e deve essere richiesto il nostro esplicito consenso per il loro utilizzo.
E’ importante anche che il sito immobiliare permetta una facile segnalazione di truffe, abusi o annunci non reali e che consenta di mettersi in contatto sia con chi propone gli immobili sia con chi gestisce il sito.
Va sottolineato, però, che i siti di annunci non possono essere ritenuti responsabili del comportamento del venditore, operano infatti come una grande vetrina e chi pubblica su di loro l’annuncio si assume tutti gli oneri conseguenti alla proposta di vendita.
Ciononostante è opportuno che il sito permetta di avere gli strumenti importanti per raccogliere tutte le informazioni necessarie all’acquisto.
Non trascurate anche il valore della reputazione che un sito si è costruito nel tempo. Raccogliere informazioni attraverso il web, o anche tramite persone che già abbiano usato quel sito, è di enorme aiuto se pensiamo di servircene per comprare o affittare casa.
Ricordate che, se nel sito su cui avete trovato l’ annuncio che vi interessa, qualcosa non vi è chiaro, la prima cosa da fare è  provare a mettervi in contatto con il gestore del sito stesso;

Controlla

Controlla che la data dell'annuncio che ti interessa sia recente.
Vendere una casa è un'attività complessa e pertanto il tempo medio di vendita non è brevissimo. Pur tuttavia, esistono statistiche abbastanza precise a riguardo ed è possibile affermare che il tempo medio di vendita di un appartamento è, se il proponente è un professionista, di circa 6 mesi. Nel caso in cui a proporre la vendita sia un privato, i tempi medi si allungano e si può arrivare anche all'anno. Sapendo questo, è opportuno, nel momento in cui ci si trova davanti a un annuncio immobiliare che riteniamo interessante, verificare da quanto tempo questo sia pubblicato.
È vero che alcune vendite sono più lunghe dei sei mesi o dell'anno di cui abbiamo detto (che infatti sono valori medi), ma se l'annuncio è pubblicato da troppo tempo è bene cominciare a porsi degli interrogativi. È possibile che il venditore abbia omesso delle informazioni importanti che poi, all'atto dell'acquisto, di fatto lo rendono impossibile, o anche che l'annuncio sia solo uno specchietto per le allodole. Può anche capitare che quell'annuncio sia un falso, sia stato copiato tempo addietro da altri portali e sia utilizzato solo per adescare degli acquirenti troppo ingenui. Ancora una volta, se l'annuncio ci sembra troppo "datato" è opportuno verificarne l'origine. Si può segnalarlo al sito su cui è pubblicato (potrebbe anche capitare che, anche se l'appartamento a cui si riferisce è già stato venduto, l'annuncio sia ancora visibile per una dimenticanza o una negligenza del venditore) e verificare così se si tratta solo di una svista, se effettivamente l'appartamento è ancora in vendita o se qualche truffatore cercava di farci cadere nella sua rete.

Verifica

Verifica sempre le caratteristiche dell'immobile e del proponente.
Come abbiamo detto nella sezione CERCA, i siti immobiliari che il web offre sono tanti e molto diversi fra di loro. Gli annunci ospitati in essi, sono proposti tanto da professionisti del settore (gli agenti immobiliari o anche direttamente i costruttori) quanto da singoli proprietari che vendono la propria abitazione. E' importante che il sito che propone l'annuncio identifichi subito e in maniera molto chiara chi sia a offrire l'appartamento che ci interessa. Gli obblighi, i diritti e i doveri a cui tanto il potenziale acquirente quanto il venditore vanno incontro con la vendita o l'affitto, infatti, sono sostanzialmente diversi a seconda che si tratti con un agente immobiliare, un costruttore o un privato.
All'agente immobiliare, ad esempio, viene riconosciuta una provvigione, ma questo avviene a fronte di una serie di "vantaggi" che ha il rapporto con un professionista. Contrariamente a un diffuso malcostume, infatti, il compito dell'agente immobiliare non è solo quello di accompagnarci nella visita e aprire la porta dell'appartamento, ma anche, ad esempio, quello di fornirci tutti i documenti pre contrattuali relativi a quell'immobile (come ad esempio la planimetria o la dichiarazione dell'amministratore di condomino riguardo alla regolarità dei pagamenti dovuti dal precedente proprietario). È a fronte di questo che a lui viene riconosciuta una provvigione. È un vostro diritto di acquirenti o affittuari anche quello di verificare l'effettiva iscrizione dell'agente e del titolare di agenzia all'albo professionale degli agenti immobiliari.
È possibile che un privato possa realmente non avere a disposizione una planimetria aggiornata dell'immobile o richieda tempi più lunghi per farvela avere. Se è bene diffidare di un agente che si rifiuta di farvi avere tutti i documenti in tempi brevi (non solo planimetria e visure, ma anche ad esempio certificazione degli impianti o certificato energetico della casa), non è necessario essere così diffidenti nei confronti di un privato anche se, in ogni caso, non va mai concluso un acquisto in assenza di tutta la documentazione necessaria (vedi anche la Regola n.4 CHIEDI).
Il costruttore, a differenza di agenti e privati, è tenuto a garantire l'immobile per i dieci anni successivi alla consegna dello stesso, ma anche nel caso in cui si tratti direttamente con chi ha realizzato l'immobile, è bene verificare, oltre a quello che già abbiamo detto, l'assenza di ipoteche o di esigibilità del credito. Meglio quindi, anche se non obbligatorio, preferire in questo caso immobili i cui costruttori abbiano richiesto una fideiussione bancaria che sia in grado di proteggere gli acquirenti da qualsiasi imprevisto.
Nell'attività di VERIFICA precedente all'acquisto è fondamentale anche verificare le caratteristiche dell'immobile. Una delle truffe e/o equivoci più comuni riguarda i metri quadri. Si gioca sul perenne fraintendimento fra i metri commerciali (quelli che includono, ad esempio, anche una parte dei terrazzi, delle cantine e di altri vani accessori) e quelli di calpestio (quelli effettivamente utilizzabili). Verificate sempre, planimetrie alla mano, come sono stati calcolati i metri quadri dichiarati.
Non trascurate infine l'accatastamento dell'immobile, che può tornare utile sia per ottenere un mutuo ma anche per una eventuale futura rivendita dello stesso. È opportuno che l'accatastamento corrisponda alla realtà di fatto. In caso di difformità, non sempre è possibile richiedere un mutuo prima casa. Questo è accaduto, ad esempio, a quanti spinti dalla moda hanno acquistato un loft, salvo poi scoprire che si tratta di un immobile commerciale con presenza di persone (tecnicamente un immobile A/3) e quindi non acquistabile con un finanziamento per prima casa.
Se il proponente l'immobile si rifiuta di farvi avere le informazioni richieste o dalle vostre verifiche è emerso che non tutto è chiaro e trasparente, segnalate l'accaduto al sito web su cui avete trovato l'annuncio e, nel caso in cui si trattasse di una truffa (anche se solo tentata), informatene in modo formale il Commissariato di P.S. online

Chiedi

Richiedi tutte le informazioni che ti servono.
Acquistare una casa è un passo importante e per farlo abbiamo bisogno di avere tante informazioni. Sia che si stia trattando con un privato o con un professionista. Non bisogna mai concludere un acquisto in assenza di tutta la documentazione necessaria. Ricordatevi sempre che il venditore è tenuto a darvi tutte le informazioni (e i documenti attestanti la veridicità delle sue dichiarazioni) prima della conclusione della compravendita. Non fatevi alcuno scrupolo a richiedere tutti i documenti, e se il venditore si rifiuta di farveli avere non concludete mai l'acquisto e segnalate questa come possibile truffa. Fatelo sia al gestore del sito su cui è avvenuto il primo contatto, sia al Commissariato di P.S. online
Come abbiamo detto in precedenza (vedi anche la Regola n.3 VERIFICA), agenti immobiliari, costruttori o privati sono tenuti ad obblighi differenti nel corso della trattativa di vendita. Per questo motivo è anche vostro diritto chiedere chi sia il venditore. È bene diffidare dei siti che non chiariscono subito questo punto cruciale della trattativa. È opportuno anche diffidare di agenzie immobiliari che acquistano in prima persona gli immobili che poi rivendono. Così come è opportuno diffidare di un venditore che si rifiuta di mandarvi informazioni aggiuntive rispetto a quelle che ha pubblicato nell'annuncio. Se, ad esempio, avete necessità di valutare meglio l'immobile, richiedete altre immagini, incluse foto di dettagli che possono essere molto importanti per valutare, ad esempio, l'usura dei materiali o dei sanitari.
Come acquirenti ricordatevi che fra le cose più importanti da richiedere al venditore prima della compravendita ci sono:
  1. Copia della concessione edilizia e del certificato di abitabilità (se si acquista da un costruttore).
  2. Visura ipotecaria che certifichi che il proprietario non abbia contratto debiti usando l'immobile come garanzia.
  3. Dichiarazione scritta dell'amministratore di condominio che attesti il fatto che il venditore non abbia debiti nei confronti del condominio stesso.
  4. Fideiussione sugli acconti versati (se si compra da un costruttore).
  5. Se possibile, certificazione della messa a norma degli impianti (elettrico, termico e prevenzione incendi).
È importante anche che sappiate se l'appartamento che vi interessa è libero o no. Nel caso sia affittato richiedete una copia del contratto di affitto (potreste scoprire delle irregolarità o essere costretti dalla legge a mantenere l'immobile affittato ancora a lungo) e ricordatevi che, rispetto al valore medio di mercato (che potrete verificare facilmente grazie agli altri annunci presenti sul portale e relativi ad immobili simili), il prezzo medio al metro quadro di un appartamento affittato è mediamente più basso rispetto a quello di uno libero. Nel caso in cui sia il venditore stesso ad occupare l'appartamento, richiedete di inserire nel compromesso la data in cui l'appartamento deve essere liberato e valutate l'ipotesi di inserire una penale nel caso in cui questa non venga rispettata. Se vi viene proposto il trasferimento del mutuo acceso dal venditore, chiedete di avere gli estremi dell'ultimo pagamento e di verificare non solo l'ammontare residuo, ma anche che le rate sia state effettivamente corrisposte all'Istituto di credito titolare del mutuo. Se ci fossero cifre non pagate dal venditore, la Banca potrebbe rivalersi su di voi. Un ultimo consiglio lo diamo riguardo al più difficile impianto da valutare: quello idrico. È bene chiedere agli altri condomini se nel palazzo ci siano spesso perdite o infiltrazioni. Sono indicative di una necessità di sostituzione che non sempre viene ammessa dal venditore.

Evita

Non pagare mai una caparra per la visita dell'immobile.
Il faro che dovrebbe guidare tutte le nostre azioni, sul web come nella vita di tutti i giorni, dovrebbe essere il buon senso. Eppure non sempre è così. Abbagliati dal miraggio di un grande affare, capita sovente che abbassiamo le difese e questo ci espone a truffe o raggiri.
Abbiamo dedicato un'intera regola a quello che non va fatto con le caparre perché è proprio in questo modo che si realizzano il maggior numero di truffe nel mercato immobiliare online. La buona notizia, però, è che basta veramente poco per evitare di cadere in questi tranelli.
Le caparre sono sostanzialmente di due tipi: confirmatorie o penitenziali. La caparra confirmatoria è quella più diffusa. Nel caso sia stato pattuito un importo di caparra confirmatoria, se l'acquirente dovesse recedere dal contratto prima dell'acquisto non avrà diritto ad alcun rimborso; invece nel caso in cui a tirarsi indietro dovesse essere il venditore, quest'ultimo dovrà obbligatoriamente restituire all'acquirente il doppio dell'importo stabilito come caparra confirmatoria. La caparra penitenziale istituisce invece una penale fissa che la parte che recede dal contratto (indipendentemente dal fatto che sia acquirente o venditore) dovrà restituire.
L'uso più diffuso vuole che l'importo della caparra sia proporzionale al valore del'immobile, ma raramente arriva a superare i 5.000 euro.Diffidate quindi da chi vi richiede importi sensibilmente maggiori. La caparra è legale solo nel momento in cui è legata ad una proposta formale di acquisto firmata dall' acquirente. Il venditore deve accettare o rifiutare la proposta entro e non oltre 10 giorni dalla firma. Se entro quella data incassa la caparra, sia come assegno sia come contante, la proposta viene ritenuta accettata.
Non bisogna mai fidarsi di chi, magari accampando come scusa il fatto che si trovi all'estero e che già troppe volte ha dovuto fare viaggi a vuoto per acquirenti che non si sono presentati agli appuntamenti fissati, vi chiede di versargli una caparra che poi vi restituirà personalmente quando vi incontrerete.
Anche se la cifra che vi chiede di inviargli (magari attraverso un sistema non tracciabile come Western Union o ricaricando una carta prepagata) è irrisoria rispetto al valore dell'immobile che propone, non fidatevi. È un comportamento che deve far scattare subito l'allarme e la segnalazione sia al gestore del sito su cui è pubblicato l'annuncio sia, soprattutto, alCommissariato di P.S. online

Commissariato di PS online

Il commissariato di Polizia Postale online è stato creato per garantire ai cittadini italiani un organo competente e in grado di vigilare sulla “Rete” e garantire sicurezza informatica. La Polizia Postale rientra ufficialmente nelle “specialità” della Polizia di Stato che, rendendosi conto della rapida diffusione dell’utilizzo di internet e dell’e-commerce, ha voluto esserci per i cittadini anche nell’azione di contrasto e prevenzione della criminalità informatica.
La polizia delle comunicazioni svolge il suo lavoro sul territorio nazionale attraverso 20 compartimenti regionali e 80 sezioni provinciali. In ogni caso le attività principali vengono coordinate e decise a livello centrale grazie al Servizio Polizia delle Comunicazioni.

Come contattare o fare segnalazioni

Contattare il commissariato di PS Online è facile, ogni ufficio è dotato di un indirizzo e-mail al quale poter scrivere e ricevere informazioni oppure per segnalare reati avvenuti su Internet, come ad esempio: il phishing, l’hacking, le truffe riferite all’e-commerce, lo spamming, la pedofilia online, i problemi con bancomat e carte di credito per i pagamenti online, reati legati al diritto d'autore e molti altri. Inoltre sul sito della Polizia di Stato è presente l'ufficio internet, interamente gestito dalla polizia Postale e delle Comunicazioni.